新加坡教育网报道：在新加坡，“中年危机”一词不只适用于人，连住房也怕年老色衰，无人问津。
在屋契多为99年的本地房屋市场中，房龄超过30年的“中年房”也因为公积金和建屋局贷款的现有限制，让屋主担心吸引不到买家。
好消息!这个新条例将让“中年房”更具魅力，中年或年长购屋者料是受益较大的群体之一。
即日起，动用公积金存款购屋的条例不再按剩余屋契决定可动用金额，只要屋契可让所有买家住到95岁，便可动用普通户头存款至估价顶限。
所谓估价顶限是指住宅成交价或估价，视何者为低。
即使剩余屋契不足以让买家住到95岁，他们仍可用公积金购屋，但可动用金额限制在估价顶限的一定比率(pro-rated)，视买家年龄和剩余屋契而定。
国家发展部和人力部昨天(5月9日)发表文告宣布这项调整，以确保无论新加坡人居住在组屋或私宅，屋契都不会在他们有生之年到期。
此前，能提取多少公积金存款来买房，是按照屋契所剩年份和买家年龄决定。但新条例中，最重要的条件改为屋契剩余年份能否让屋主住到95岁。
只要剩余屋契足以让买家居住到95岁，就可以动用普通户头存款至估价顶限(valuation limits)。若不足以住到95岁，买家允许动用的存款额则为估价顶限的一部分，具体百分比取决于买家年龄和剩余屋契。
下图显示不同情况下，可用公积金占估价顶限的百分比。
公积金买房在一定程度上变得更灵活，一些老房子也变得更有市场吸引力。新政策到底有哪些改动?zaobao.sg以老中青三代房屋为例，带你比较新旧条例。
老年房：剩余屋契<30年
在旧条例下，剩余屋契少过30年的老房子是完全不能用公积金购买的。新条例将这个年限下调至20年，也就是说，屋契还剩20至30年的房子，将可动用公积金购买。
中年房：30年<剩余屋契<60年
对于“中年房”，旧条例中的要求相对复杂，要视屋子的剩余契约以及能否让买家住到80岁两大条件而定，而且买家只能用公积金支付部分房款。
新条例则简化要求，对于想要购屋的中年人士而言，也更自由。比如一对中年夫妇(年龄较小者45岁)要购买一个还有50年屋契的单位，在原有条例下只能从公积金存款中取出房子估价顶限的80%。
条例简化后，屋契虽然少于60年，但因为年龄最小的屋主可以在该单位里居住到95岁，所以他们能提取的公积金存款从估价顶限的80%上升至100%。
即便这对夫妇要购买的单位只剩45年，新条例下，他们也能用公积金存款支付房款的83%。在旧条例中，这个百分比是78%。
年轻房：剩余屋契>60年
年轻房向来较为抢手。不过，有意购买年轻房的年轻买家可要注意了，因为如果房屋比买家还要年轻，恐怕就难以用公积金偿还全部房款。
这是因为，在新条例下，屋主年龄和剩余屋契总和要想超过95年，屋主越年轻，意味着剩余屋契就要越久。
比如说，一对年轻夫妇(年龄较小者25岁)在旧条例下购买一间还有65年屋契的单位，他们能动用的公积金，是房子估价的顶限。
但在新条例下，由于年龄最小的屋主只有25岁，并不能在这个单位里住到95岁。因此，他们只能用公积金存款支付估价顶限的90%。如果屋契还剩60年，则只能用公积金存款支付估价顶限的80%。
提取基本存款以外余款公积金条例收紧
利用公积金买房在一定程度上更加灵活，但为了确保国人有足够的基本储蓄应付退休开销，提取公积金的条例将收紧。年满55岁的国人如果要提出基本存款之外的公积金余款，房产须能让他们住到95岁。
目前，年满55岁的公积金会员如果要提取公积金存款，只要能满足全额存款(Full Retirement Sum)，就能提出余款。如果没有全额存款但名下有剩余屋契超过30年的房产，得至少有基本存款(Basic Retirement Sum)才能提出基本存款以外的余额。
基本存款是全额存款的一半，款额定在他们年满55岁后那年，之后不会随着年龄提高，超过55岁之后也能随时提取。今年的基本存款是8万8000元，全额存款是17万6000元。
从今天起，想要提取基本存款之外的余款，公积金会员还得满足多一个条件，也就是房产必须要能让他们住到95岁。
不过，会员无论有没有房产、存款是否达到基本存款，能无条件在55岁时领出首5000元的做法不变。
分析：新条例或能提高旧组屋吸引力但影响不大
新条例是否会让旧组屋更吃香，受访分析师看法不一，有些看好此举会提高旧组屋的吸引力，有者则认为不会带来多大影响。
有分析师认为，政府调整公积金买房条例，其中一个原因是要提振市场对旧组屋的信心和兴趣。
国际房地产咨询公司世邦魏理仕(CBRE)研究部主管沈振伦说：“这项决定是要提升潜在卖家和买家的供应与需求量。”
他指出，当局规定房产的剩余屋契最少需为20年，才可以动用公积金买房和申请建屋局贷款，这比之前要求的最少30年放宽了10年。此举即可以增加旧房子的额外价值，也有助缓和公众对拥有老房子的担忧。
ERA主要执行员林东荣也认同这项新政策是迈向正确的方向，因为放宽使用公积金买房的条例，让买家拥有更大的灵活度，相信会提振需求。
他说：“特别是对那些想要购买旧组屋以住靠近父母家的人来说，除了放宽使用公积金偿还估价限额，买家还可以享有目前扩展至四公里范围距离的近居购屋津贴(Proximity Housing Grant)。”
政府去年2月宣布，符合条件的家庭购买转售组屋与父母或已婚子女同住，可获3万元近居购屋津贴，若是购买转售组屋住在父母或已婚子女附近，则可以获得2万元津贴。
合登房产集团研究主管李思德则不怎么看好这项新条例的影响力。他说：“这项改变不会对旧组屋的需求带来多大影响。”
李思德解释，虽然买家现在可以使用更多公积金购买旧房子，不过新条例也把在55岁提取公积金余额的条件提高，要求剩余屋契必须足够让屋主住到95岁。
他认为，这将鼓励年轻买家更倾向于购买预购组屋或较新的转售组屋，否则他们便无法符合提取公积金余额的新要求，此消彼长之下不会对旧组屋市场带来多大帮助。
林东荣则指出，新条例的效果或许不是立竿见影的，因为买家需要一段时间了解与适应新条例，不过长期而言还是可对旧组屋市场带来正面影响，甚至可能稍微推高旧组屋的价格。
他说：“应该不可能会有大幅度价格上涨，不过加上自愿提早重建计划和第二次家居改进计划的好处，旧组屋凭着空间宽敞和地点方便的特质，对买家来说应该仍有吸引力。”
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